5. Jaarbegroting en meerjarenbegroting

De basis voor de meerjarenbegroting is ons huidige portefeuilleplan 2020 - 2030 en de actuele ontwikkelingen rondom de Nationale Prestatieafspraken en Woondeal 2022.

In 2023 is de Woondeal Zuidoost Brabant ondertekend. De corporaties behoorden tot de ondertekenende partijen. Met de ondertekening heeft ook Woonpartners zich geconformeerd aan de toevoeging van 45.130 bruto nieuwbouwwoningen in de regio Zuidoost Brabant in de periode 2022 – 2030. Vanuit de fair share gedachten betekent dit een bruto nieuwbouwopgave van 6.450 woningen in Helmond ofwel een netto toevoeging van 6.000 woningen waarvan 1/3 sociaal (= netto 2.000 woningen). De netto toevoeging is de basis voor de prestatieafspraken 2025 en 2026 met de gemeente. De actieve corporaties in Helmond voldoen gezamenlijk aan de opgave. 

Ook Woonpartners levert haar bijdrage. De opgave ligt in lijn met ons portefeuilleplan 2020 – 2030. De bijdrage van Volksbelang is vanwege de financiële situatie nagenoeg nihil, maar dit vangen de corporaties gezamenlijk op. De voorgenomen fusie heeft dan ook geen invloed op de realiseerbaarheid van de afspraken voortkomend uit de Woondeal en de prestatieafspraken met de gemeente. 

In 2025 wordt de Woondeal herijkt en vastgesteld. De nieuwbouwopgave wordt hierin geüpdate inclusief de aantallen die volgen uit het Beethovenconvenant. Vooralsnog heeft dat geen consequenties voor de opgave tot en met 2030. De gemeente Helmond stuurt in haar prestatieafspraken 2026 nog altijd op een netto-toevoeging van 2.000 sociale woningen.

Om de energielasten voor huurders te verlagen en bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen, is in de Nationale Prestatieafspraken vastgelegd dat alle woningen met een energielabel E, F of G uiterlijk in 2028 uitgefaseerd moeten zijn. Wij zorgen ervoor dat al deze woningen (m.u.v. de monumenten) vóór 2029 worden aangepakt en voldoen daarmee aan de eliminatieplicht. Dit doen we deels via grootschalige renovatieprojecten en deels met een individuele aanpak per woning.

De begroting is niet alleen een financieel document, maar vooral een hulpmiddel om verantwoorde keuzes te maken, onze ambities te realiseren en risico’s beheersbaar te houden. Vanzelfsprekend blijven we vasthouden aan onze doelen (het terugdringen van het woningtekort en het bieden van passende woningen), maar tegelijkertijd constateren we dat de investeringsopgave in de afgelopen jaren niet in het gewenste tempo is gerealiseerd. Aangezien we veel waarde hechten aan een realistische begroting, treffen we de volgende maatregelen:

• In tegenstelling tot voorgaande jaren hebben alle ingerekende nieuwbouwaantallen in 2026 en 2027 een projectlocatie- en naam. Het percentage nieuwbouwwoningen zonder locatie is daardoor sterk afgenomen (van 77% in de begroting 2025 naar 15% in de begroting 2026 van de totaal ingerekende nieuwbouwaantallen).
• Voor de nieuwbouwprojecten geldt dat er een ruimere realisatieperiode is aangehouden dan voorgaande begrotingen. Daarmee sluiten de verwachte kasstromen beter aan bij ervaringen uit de praktijk.
• Met de gemeente Helmond zijn we in gesprek om tot een gezamenlijke nieuwbouwplanning te komen. We hebben nog geen algehele overeenstemming. Daar waar andere inzichten zijn, volgen we onze eigen planning.
• Voor de bestaande voorraad zetten we in op de verduurzamingstrein. We hebben de werkzaamheden gebundeld bij vaste partners. Door onze partners vanaf de start te betrekken en samen te leren, kunnen we de uitvoering beter afstemmen op de begroting.

De toekomst laat zich niet precies voorspellen. Door het werken met scenario’s kunnen we beter inspelen op onzekerheden en zijn we op de hoogte van de mogelijke financiële gevolgen. In bijlage 2 zijn alle scenario's uitgebreid beschreven en uitgewerkt, inclusief mogelijke combinatiescenario's. Daarnaast is er specifiek aandacht besteed aan het doemscenario, waarbij we hebben onderzocht hoe we dit intern effectief kunnen oplossen.

In de onderstaande kasstroomprognose staan de inkomsten en uitgaven die we de komende 5 jaren verwachten. Hierbij zijn de herwaarderingen en afschrijvingen niet meegenomen omdat deze posten niet tot de kasstroom behoren.

De operationele kasstromen (huur minus salarissen, onderhoud, heffingen, rente en overige kosten) zijn de komende vijf jaren positief. Deze middelen investeren we in nieuwbouw en renovatie van bestaand bezit (inclusief energetische maatregelen). We moeten, volgens het aflossingsschema, de komende jaren circa € 111,2 miljoen aan bestaande leningen terugbetalen (zie hoofdstuk 6 Treasury jaarplan).

In de begroting, de jaarrekening en de overige verantwoordingsinformatie wordt het vastgoed vanaf boekjaar 2025 gewaardeerd tegen beleidswaarde, ook wel beleidswaarde 2.0 genoemd. Hierbij wordt er gerekend met een sociale disconteringsvoet. Dit is verder toegelicht in paragraaf Beleidswaarde.

In deze begroting presenteren we de categoriale resultatenrekening omdat dit een beter inzicht geeft in de opbrengsten en kosten. In bijlage 3 is de functionele resultatenrekening opgenomen.

De waardering van het vastgoed is gebaseerd op het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024. Hierin is ook de berekeningswijze van de beleidswaarde opgenomen.

• De begroting is gebaseerd op het geldend (huur)beleid.
• De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben.
• Bij de samenstelling van de resultatenrekening zijn dezelfde grondslagen voor resultaatbepaling toegepast als in voorgaande jaren.
• Als vergelijkende cijfers zijn de begrotingscijfers 2025 en de prognose 2025 opgenomen. Er is een vergelijking gemaakt met de begroting 2025 en of we in lijn lopen met de prognose 2025 met peildatum juli 2025. Echter hebben deze cijfers alleen betrekking op het Woonpartners-deel en zijn toegevoegd ter informatie.
• Onrendabele investeringen nieuwbouw worden twee jaar voor oplevering van het project verantwoord. De onrendabele investeringen in bestaand bezit worden in het jaar van oplevering van de projecten verantwoord.
• De gebruikte economische parameters (zoals onder andere inflatie, kostenstijgingen en de leegwaardestijging) sluiten aan bij de door de Aw gepubliceerde ‘Leidraad economische parameters dPi 2025’.

Voor de begroting 2025 hebben we de huren met peildatum 01-07-2025 gebruikt. De Nationale Prestatieafspraken 2025-2035, die Aedes, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) hebben gesloten, heeft voor een verandering van het kader met betrekking tot het huurbeleid gezorgd. Vanaf 2026 is opgenomen dat voor de maximale jaarlijkse huursomstijging een driejaars gemiddelde van de inflatie wordt gehanteerd. Bij de jaarlijkse huurverhoging wordt geen inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend.

Voor de periode 2026-2030 wordt een huurstijging van 3,63% (2026), 3,10% (2027) 3,01% (2028),3,49% (2029) en 3,47% (2030) ingerekend. Alle genoemde percentages komen uit de Leidraad economische parameters dPi 2025.

De percentages van de kostenstijging voor 2026-2030 zijn afkomstig uit de publicatie Leidraad economische parameters dPi 2025. Daarbij is gekeken naar ramingen van de volgende bronnen: het Centraal Planbureau, de Nederlandse Bank en Ortec Finance.

De Aw publiceert ook de cijfers voor de jaren 2031-2035. Deze zijn voor deze begroting niet relevant, maar worden gebruikt voor de aanlevering van het 10 jaars kasstroomoverzicht.

Voor de lange termijn (vanaf 2036) gaan we ook uit van de percentages zoals ze zijn opgenomen in de Leidraad economische parameters dPi 2025. De Aw heeft de lange termijn-parameters ten opzichte van voorgaand jaar gelijk gehouden.

In het kader van de fusie is een due-diligence onderzoek uitgevoerd waarbij de risico’s en aandachtspunten van de samengevoegde organisaties zijn opgenomen. In 2026 gaan we aan de slag om deze risico’s beheersbaar te maken. Het operationeel risicomanagement wordt weer geactualiseerd.

Woonpartners houdt de economische ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. In 2026 zal de economische groei in Nederland gematigd zal zijn. De inflatie zal naar verwachting licht afnemen, wat de koopkracht van huishoudens ten goede komt, ondanks een krappe arbeidsmarkt waar de lonen nog steeds stijgen. De werkloosheid blijft laag, terwijl de overheidsfinanciën verslechteren. Wereldwijde onzekerheid en handelsspanningen en de politieke onzekerheid blijven een risico voor de Nederlandse economie. We zullen de risico’s van deze economische ontwikkelingen de komende tijd blijven monitoren en indien nodig de begroting/prognose hierop bijstellen. Dit is verder uitgewerkt in bijlage 2: Scenario’s. 

De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie stijgt eind 2026 naar € 2.185 miljoen (jaarrekening 2024: € 1.933 miljoen). De stijging van € 252 miljoen betreft voor het grootste gedeelte de autonome mutatie (€ 218 miljoen) volgens de economische leidraad dPi 2025. Daarnaast stijgt de marktwaarde als gevolg van voorraadmutaties door nieuwbouw en aankoop (€ 56 miljoen). De totale stijging wordt gedeeltelijk opgeheven door voorraadmutaties door sloop en verkoop (- € 22 miljoen).

De beleidswaarde komt eind 2026 uit op € 1.327 miljoen. Dit komt neer op 60,8% van de marktwaarde in verhuurde staat. Het verschil (€ 858 miljoen) tussen marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde is de maatschappelijke bestemming. Daarmee is nog niet bepaald welke waarde deze inzet voor de doelgroep representeert (het maatschappelijk rendement).

Het verloop van de marktwaarde in verhuurde staat naar beleidswaarde wordt in onderstaand overzicht schematisch getoond.

We willen voldoende huurwoningen blijven aanbieden aan onze doelgroepen, daarom verkopen wij slechts beperkt woningen. We willen onze bestaande voorraad sociale huurwoningen op peil houden.

In de marktwaarde in verhuurde staat is per marktwaardecomplex een waarde bepaald op basis van het uitpondscenario en het doorexploiteerscenario. De hoogste van deze twee scenario’s moet als waarde op de balans worden meegenomen. In deze stap Beschikbaarheid wordt voor de gehele woongelegenhedenportefeuille het doorexploiteerscenario toegepast. Daarnaast vervallen de overdrachtskosten in deze stap.

De afslag voor beschikbaarheid bedraagt € 93 miljoen (-4,27%) en is hiermee hoger ten opzichte van de jaarrekening 2024 (€ 14 miljoen, -0,74%).

De woningen die we aanbieden, moeten betaalbaar zijn en blijven voor de doelgroepen die we bedienen. We willen de maximaal haalbare huur die mogelijk is in de markt niet vragen aan onze huurders. In deze stap wordt de markthuur vervangen door de streefhuur (beleidshuur). Daarnaast verwerken we in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurverhoging, waarbij we rekening houden met de Nationale Prestatieafspraken. De afslag voor betaalbaarheid bedraagt € 621 miljoen (-28,44%) en ligt hiermee iets lager in vergelijking met de jaarrekening 2024 (-30,39%). 

De marktconforme kwaliteit- en beheerkosten komen tot uitdrukking in: kwaliteit en beheer.

We maken extra kosten voor onderhoud om ervoor te zorgen dat onze woningen in goede staat blijven. Deze extra kosten zijn niet meegenomen in de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat. Het eigen onderhoudsbeleid wijkt dus af van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap van de beleidswaarde worden de componenten mutatieonderhoud en instandhoudingsonderhoud vervangen door een eigen onderhoudsnorm. De beleidswaarde gaat uit van variatie in onderhoudsbedragen per jaar, gebaseerd op de 60-jarige meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) van Woonpartners. Daarnaast worden de verplichte investeringsuitgaven voor E-, F-, en G-labels in deze stap meegenomen. Het verschil tussen het ingerekende onderhoud in de marktwaarde en de beleidswaarde is € 384 miljoen (-17,58%) waarmee deze in lijn ligt met de afslag in de jaarrekening 2024 (-18,09%).

Vanuit het oogpunt van leefbaarheid en voor een goede dienstverlening aan de huurders uit onze doelgroep maken we extra kosten voor beheer. Deze extra kosten zijn niet meegenomen in de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat. In deze stap van de beleidswaarde worden de componenten beheerkosten, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten vervangen door een eigen beheernorm. Deze eigen beheernorm is gebaseerd op de jaarlijkse werkelijke uitgaven. Net als voorgaande jaren is er sprake is van een kleine opslag. Deze kleine opslag komt doordat de beheernorm van Woonpartners iets lager is in vergelijking met de beheernorm zoals deze in de marktwaardering wordt gehanteerd. Voor de begroting 2026 is dit € 12 miljoen (0,53%). Vorig jaar was dit een opslag € 29 miljoen (1,48%).

In deze afslag wordt de disconteringsvoet voor de beleidswaarde volledig losgetrokken van de marktwaardering. Er wordt gerekend met één sociale disconteringsvoet waarmee alle kasstromen contant worden gemaakt. Hierbij wordt enkel nog onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB. Voor de begroting 2026 (en dPi 2025) is de disconteringsvoet voor DAEB vastgesteld op 4,11%, voor niet-DAEB ligt deze op 4,60%. De invoering van deze stap heeft een positief effect op beleidswaarde. Voor de begroting 2026 komt deze uit op een opslag van € 230 miljoen (10,52%) waarmee deze in lijn ligt met de jaarrekening 2024 waarin sprake was van een opslag van € 210 miljoen (10,86%).

In ons huurbeleid gaan we uit van differentiatie, waarbij de streefhuur voor de gereguleerde woningen gebaseerd wordt op gemiddeld 72% van de maximale huur. In diverse sessies wordt dit huurbeleid verder gedifferentieerd per wijk en per complex en soortgelijke woningen. Daarbij wordt ook rekening gehouden met de prestatieafspraken. Door de nieuwe systematiek voor het bepalen van de puntenwaardering zijn de maximaal redelijke huren meer dan gemiddeld gestegen. Daardoor voldoen we niet meer aan het huurbeleid. 

De systematiek wordt in 2025 geëvalueerd en in 2026 zal een nieuw of aangepast huurbeleid opgesteld worden.

Hieronder een overzicht en toelichting van de toename in fte’s in de begroting 2026 ten opzichte van de begroting 2025.

Buiten de reguliere formatie wordt er een deel van de kosten (ongeveer 2 fte) voor de buurtbeheerders doorbelast aan de gemeente Helmond en 12,3 fte’s worden geactiveerd bij de projecten.

Sinds 2025 ondersteunen we twee collega corporaties met hun personeelszaken. Hiermee belasten we 1,3 fte door. 

Voor de totale doorbelasting is € 1.749.000 in mindering gebracht op de post salariskosten (salaris, sociale lasten en pensioenlasten). 

Voor de begroting 2026 hebben we tijdelijk personeel begroot voor vervanging bij langdurig ziekteverzuim, tijdelijke projecten en het opvullen van formatie vanwege het moeilijk vervullen van vacatures. 

In de nieuwe organisatie zal een aantal vacatures nog moeten worden ingevuld. Hiervoor zal in eerste instantie extra formatie worden ingehuurd. In de loop van 2026 zal dit opgaan in vaste formatie zoals we die in de begrote formatie hebben opgenomen conform de SPP. De begroting 2026 bestaat voornamelijk uit inhuur voor formatie. De inhuur voor tijdelijke projecten is in de begroting 2026 gedaald ten opzichte van de begroting 2025 doordat de samenwerking met een zelfstandige voor vastgoedprojecten is beëindigd. Benodigde expertise wordt afgenomen van een advieskantoor en wordt rechtstreeks op de projecten geboekt. 

De kosten voor inleen vanwege langdurig ziekteverzuim blijven onvermijdelijk. Het verzuimpercentage in de eerste vier maanden van 2025 was 4,53%, vooral veroorzaakt door langdurig verzuim (3,4%). Daarmee blijven we wel binnen de gestelde norm van 4%.

In 2025 verwachten  we een daling van de kosten voor inleen ten opzichte van de begroting 2025 onder andere vanwege de hierboven benoemde beëindiging van inhuur voor vastgoedprojecten. 

In 2025 betreft het grootste deel van de kosten voor inleen kosten voor vervanging vanwege langdurig verzuim. 

De kosten voor het dagelijks onderhoud bij Volksbelang waren de afgelopen jaren, relatief gezien, hoger dan bij Woonpartners. Vanuit voorzichtigheid is daarom gekozen voor een ingroeimodel; in een periode van drie jaar bouwen we af naar de normen voor het dagelijks onderhoud van Woonpartners.

Het planmatig onderhoud verschuift steeds meer naar een regisserende vorm van opdrachtgeverschap. De focus ligt op het slimmer bundelen en gelijktijdig uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden, in samenwerking met vaste partners. De verwachte realisatie-index voor 2025 laat zien dat deze vorm meerwaarde biedt. In de komende periode verdiepen we ons verder in de onderhoudsbegroting van het Volksbelang-bezit en bekijken we waar optimalisatie mogelijk is. De uitkomsten nemen we mee in de begroting voor 2027.

Naast het effect van de fusie zijn de kosten voor contracten zoals liftonderhoud en brandmeldinstallaties door indexatie licht gestegen ten opzichte van de begroting 2025. 

De begroting 2026 voor overig onderhoud bestaat uit twee posten. Allereerst zijn er de kosten voor VVE en schades. Daarnaast hebben we de post vraaggestuurd binnenonderhoud, met een begroting van circa € 4.000.000. Het vraaggestuurd binnenonderhoud omvat onderhoudsmeldingen van bewoners zoals het vervangen van keuken, badkamer en toilet. 

De post ‘asbest’ fungeert als een reserveringsbudget om eventuele kosten voor asbestverwijdering bij zowel planmatig als vraaggestuurd onderhoud op te vangen. De uitgaven van de afgelopen jaren vormen de basis voor de begroting van 2026, waarin circa € 300.000 is gereserveerd. Voor het Volksbelang-bezit geldt dat de kosten integraal onderdeel uitmaken van andere begrotingsposten. In de begroting voor 2027 kennen we één uniforme werkwijze.

We verwachten een stijging van de opleidingskosten en arbokosten. In 2025 zullen de begrote kosten voor werving en selectie niet toereikend zijn vanwege de krapte op de arbeidsmarkt en type vacatures.

Het kantoor van Volksbelang is in eigendom waarvoor in 2026 de kosten nog door zullen lopen. Hierin is een synergievoordeel ingerekend voor bijvoorbeeld schoonmaakkosten e.d..

In 2026 zal er sprake zijn van één RvC. De toename van de kosten bestaat uit de reguliere toename van de bezoldigings maxima en stijging van de overige bestuurskosten.  

In 2026 wordt er weer een Woonpartnersdag georganiseerd waardoor de kosten voor communicatie zullen toenemen. Ook zullen de kosten voor AVG, urgentie- en kansenbeleid toenemen verwachten we. De kosten voor externe ondersteuning nemen met name af door de keuze voor een andere Fiscale adviseur.

Na de fusie zullen we vanuit één automatiseringssyteem werken. De kosten voor het huidige ERP systeem van Volksbelang lopen vanwege de contractsduur nog langer door. Vandaar dat er in 2026 naast de kosten voor extra licenties vanwege de toename van gebruikers in het gezamenlijke systeem, ook kosten voor het huidige ERP systeem van Volksbelang zijn opgenomen.

We kennen de volgende heffingen:

• Saneringsheffing
• Obligo WSW
• Bijdrage Aw

Op dit moment verwacht het WSW dat er geen sprake zal zijn van een saneringsheffing. Corporaties hoeven daarom geen bedrag hiervoor op te nemen in dPi. Afhankelijk van nieuwe ontwikkelingen of nieuwe inzichten zouden deze verwachtingen op enig moment anders kunnen worden, waardoor corporaties mogelijk in de toekomst wel wordt gevraagd hiervoor weer een bedrag in te rekenen.

Door de aanspraak op het WSW als borgsteller, als gevolg van de financiële problemen bij een aantal corporaties, is in de begroting een bedrag ingerekend voor de inning van een gedeelte van het obligo. Het betreft 0,168% van het verwachte geborgd schuldrestant ultimo voorgaand jaar. In de begroting is dit bedrag opgenomen als onderdeel van de overige exploitatiekosten. Wat het WSW werkelijk in rekening gaat brengen, wordt elk jaar opnieuw bepaald.

Corporaties moeten de kosten van het toezicht door de Aw betalen. De in rekening gebrachte kosten zijn afhankelijk van het aantal woningen en de WOZ-waarde.

De verhoging van deze kosten wordt met name veroorzaakt door stijging van de kosten voor de servicekaart, het glasfonds en het rioolfonds.

Door de prijsinflatie zien we ook de kosten voor de dotatie VVE toenemen. Voor 2025 verwachten we lagere kosten dan begroot door de overheveling van de afrekening energiekosten bij mutatie naar de kosten voor leegstand. De leegstandkosten vormen geen onderdeel van de bedrijfslasten maar worden gesaldeerd op de huurinkomsten.

Woonpartners heeft een stevige ambitie op het gebied van leefbaarheid. We blijven de komende jaren investeren in veerkrachtige wijken en buurten, zodat bewoners fijn kunnen wonen, veilig zijn, zicht thuis voelen, kansen krijgen en zichzelf kunnen zijn. We werken samen met partners en bewoners aan een fijne woonomgeving, een thuis. De uitgaven voor opwaarderen woonomgeving worden lager maar daar tegenover staat dat de vaste kosten toenemen. Denk hierbij aan kosten voor camerabewaking, juridische kosten voor de aanpak van ondermijning, woonfraude en overige zaken.

De rentebaten bestaan uit toegerekende rente aan projecten en de vrijval van de waardering van een embedded derivaat van een lening (€ 431.000). De opgebouwde marktwaarde van dit derivaat valt vrij over de restant looptijd van de lening.

Voor de komende jaren zijn nieuwe financieringen (voor investeringen en herfinancieringen) ingerekend. De leningenportefeuille stijgt per 1 januari 2026 door uitbreiding met leningen Volksbelang en de verwachting is dat de portefeuille de komende jaren verder zal stijgen. We houden ook rekening met hogere rentes bij renteconversie. Hierdoor stijgen ook de rentelasten. 

Voor het aantrekken van niet-DAEB financiering zijn taxatie-, notaris- en afsluitkosten in de begroting verwerkt.

In het portefeuilleplan 2020 – 2030 sturen we op een woningomvang van ca. 8.500 woningen in 2030. Dit doen we onder meer door de realisatie van 1.260 nieuwbouwwoningen. In de periode 2020 – 2025 hebben we 335 nieuwbouwwoningen opgeleverd, waardoor onze portefeuilleopgave tot en met 2030 ca. 925 woningen bedraagt. Ondanks dat ons portefeuilleplan nog aansluit bij de gemaakte afspraken tot en met 2030, gaan we in 2026 over naar een nieuw portefeuilleplan. De directe aanleiding is ons ondernemingsplan ‘Samen is onze kracht’ 2025 - 2030. Een bijkomend feit is de fusie met Volksbelang. Maar dit doet geen afbreuk aan de koers in het ondernemingsplan, deze blijven we volgen.

De fusie met Volksbelang heeft wel effect op de omvang van onze volkshuisvestelijke opgave. De omvang van onze woningvoorraad neemt toe en daarmee ook het aandeel in de stad. Dit vertalen we in het portefeuilleplan 2025 – 2040 onder andere naar, indien financieel mogelijk, een grotere nieuwbouwopgave. Zolang de gemeente Helmond in haar prestatieafspraken blijft sturen op een netto-toevoeging van 2.000 sociale huurwoningen tot en met 2030, heeft dit geen gevolgen voor de nieuwbouwopgave tot en met 2030. De verhoging van de opgave heeft dan vooral betrekking op de periode tussen 2031 – 2035.

Vooruitlopend op ons portefeuilleplan 2025 – 2040 en de Woondeal 2025 hebben we een inschatting gemaakt van de nieuwbouwopgave 2031 – 2035 voor Woonpartners. Dit heeft geleid tot het begroten van ca. 465 nieuwbouwwoningen in deze periode. De daadwerkelijke nieuwbouwopgave herformuleren we in ons portefeuilleplan 2025 – 2040. In 2026 is deze gereed.

In de begroting gaan we uit van een plancapaciteit van 1.169 woningen tot en met 2030.

De verhouding tussen de plancapaciteit en de portefeuilleopgave tot en met 2030 is daarmee 126% (1.169 woningen versus 925 woningen). We sluiten nagenoeg aan bij de Woondeal 2022, waar het wenselijke percentage 130% is. Een overcapaciteit aan plannen biedt ons meer comfort in het nakomen van onze afspraken en de realisatie van de wensportefeuille 2030. De praktijk leert ons dat het ontwikkelen en realiseren van nieuwbouwwoningen nooit een vlekkeloos gebaande weg is.

In onze plancapaciteit maken we dan ook onderscheid in ‘harde’ en ‘zachte’ projecten. Deze aanduiding geeft ons inzicht in de mate van zekerheidsstelling. Een project is ‘hard’ wanneer we beschikken over een vastgesteld voorbereidings- of investeringsbesluit (fase 3 of fase 4). Is dat niet het geval dan is het een ‘zacht’ project. Binnen de ‘zachte’ projecten maken we verschil tussen een project met locatie en zonder locatie. De projecten met locatie hebben een hoger zekerheidsgehalte dan een locatie zonder locatie, aangezien grond schaars is.

Aan onze nieuwbouwprogrammering ligt een fasestructuur ten grondslag. De fase waarin een project zich bevindt, zegt wat over de hard- of zachtheid van een project en daarmee de realisatiezekerheid. Fase 1 Initiatieffase en fase 2 Haalbaarheidsfase zijn onderzoekfasen. We verrichten studies naar de mogelijkheden van de locatie, het woningbouwprogramma en doen een globale financiële doorrekening. Vanwege de onzekerheden, spreken we van een ‘zacht’ project.

Fase 3 Voorbereidingsbesluit en fase 4 Investeringsbesluit bieden meer zekerheden op het gebied van de nieuwbouwprogrammering, uitvoeringsvoorstellen- en keuzen in relatie tot de financiële haalbaarheid. Aan elk project ligt een vastgoedexploitatie ten grondslag. De status van het project is hard.

In onderstaand overzicht geven we de ‘harde’ en ‘zachte’ projecten voor de komende jaren weer. Terug te lezen is in welke fase een project zich nu bevindt en wanneer we welke projecten in welke fase verwachten. In zijn totaliteit hebben we een 1.169 woningen in ontwikkeling of uitvoering tot en met 2030.

Elk project sluiten we af met een fase 6-document ‘Evaluatie en zorg’. Deze woningen maken inmiddels onderdeel uit van onze woningvoorraad. Het document geeft ons inzicht in het verloop van het project en biedt ons leerpunten voor de toekomst.

De projecten met een voorbereidings- of investeringsbesluit (harde projecten) zijn geactualiseerd op basis van de meest recente besluiten, ontwikkelingen en de verlengde realisatieperiode. Door de verlengde realisatieperiode hebben de projecten een langere doorlooptijd wat gevolgen heeft voor de rente. De verwerkte besluiten zijn daardoor financieel afwijkend van de begroting. 

De ‘zachte’ projecten zijn in de begroting doorgerekend op basis van één nieuwbouwkengetal, omdat het programma nog niet definitief is. De stichtingskosten bedragen € 290.000,- per wooneenheid (prijspeil 2025). De kasstromen faseren we in tijd:  jaar -1 = 10%;  jaar oplevering = 60%;  jaar +1 30%).

We onderzoeken in de bestaande woningvoorraad mogelijkheden om onze woningvoorraad uit te breiden. In het complex Keyserinnedael voegen we 12 woningen toe binnen het bestaande complex. Aan de Zuid-Koninginnewal 3-7 transformeren we kamerbewoning naar 9 reguliere appartementen. Voor de transformatieopgave houden we dezelfde fasestructuur en status aan als bij de nieuwbouw, zie onderstaande tabel.

Het aankopen van woningen is van origine een portefeuillemaatregel die bijdraagt aan de ambitie 8.000 -  8.500 woningen in 2030. In de loop der tijd is deze maatregel in een ander daglicht komen te staan, namelijk we zetten ons in voor het behoud van de sociale woningvoorraad in Helmond. In de afgelopen jaren hebben we in dat licht verschillende aankopen gedaan met als klap op de vuurpijl de fusie met Volksbelang. Onze bijdrage aan het behoud van de sociale woningvoorraad is door de fusie zodanig groot dat we het aankopen van woningen loslaten.

Nieuwbouwontwikkelingen komen soms voort uit een sloop-nieuwbouwopgave. De woningen voldoen niet meer aan de gewenste kwaliteit en zijn toe aan vervanging. Vooruitlopend op de nieuwbouwrealisatie nemen we een sloopbesluit om de bewoners tijdig te kunnen herhuisvesten. Zeker in een krappe woningmarkt is het wenselijk om tijdig een besluit hierover te nemen. De kosten in het sloopbesluit zijn gericht op de herhuisvestingskosten (sociaal plan). De fysieke sloopkosten maken onderdeel uit van de grondexploitatie. Ook sloopprojecten volgen voor zover mogelijk de fasestructuur, zie onderstaande tabel.

De schilaanpak bevat bouwkundige maatregelen. De volgende complexen die voortkomen uit de verduurzamingstrein worden voorbereid in 2026.

De installatiemaatregelen passen we projectmatig, maar ook op natuurlijke momenten toe. Omdat we niet alle installatiemaatregelen projectmatig aanbrengen, maken we geen gebruik van de fasestructuur. De volgende complexen bevinden zich in 2026 in de opstartfase.

Het langcyclisch onderhoud maakt deel uit van de verduurzamingstrein. Door het bundelen van werkzaamheden zorgen we ervoor dat onze bewoners niet continu overlast ervaren van de ingrepen die we doen in en om de woning. Bedrijfsmatig is het ook wenselijk. Op deze wijze kunnen we partnerschappen aangaan voor een langere periode. En het bundelen van werkzaamheden draagt bij aan een goede balans tussen onze volkshuisvestelijke opgave en de financiële middelen.

We hebben enkele projecten die geen onderdeel uitmaken van de verduurzamingstrein ondanks dat zij voldoen aan de kenmerken (technische levensduur en verduurzaming). Het betreft het project Prontoflats, 234 appartementen zonder lift. De verduurzaming/verbetering van dit project was al in voorbereiding ten tijde van het investeringsbesluit verduurzamingstrein. In 2026 leveren we de laatste woningen op. De verwachte investering voor 2026 is ca.  € 11 miljoen.

Daarnaast gaat het om grootschalige renovaties die voortkomen uit de fusie, zijnde 175 woningen Leonardusbuurt en 26 woningen Jeruzalem. In onderstaand overzicht zijn de projecten en de verwachte opleverjaren weergegeven. Het project Leonardusbuurt heeft een financiële onderlegger welke is opgenomen in de meerjarenbegroting. Het project Jeruzalem gaat uit van een investering van € 130.000,- per woning in 2026.