Bijlage 2: Scenario's

Bijlage 2: Scenario's

De toenemende onzekerheid in de economische ontwikkelingen kunnen effect hebben op de meerjarenbegroting. Dit maakt het relevant om inzicht te hebben in het effect op de meerjarenbegroting van scenario’s waarin de economische verwachtingen anders lopen dan verwacht. Woonpartners heeft hiertoe 6 scenario’s uitgewerkt. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB. In beeld is gebracht hoe deze scenario’s de ICR (rentedekkingsgraad), LTV (Loan To Value), solvabiliteit (Beleidswaarde) en de dekkingsratio beïnvloeden.

Het betreft de volgende scenario’s:
a. Discontovoet 0,5% hoger
b. Extra stijging onderhoudslasten met 3 miljoen per jaar 
c. 2 jaar huurbevriezing. Geen huurverhoging in 2026 en 2027
d. Zwaar weer scenario: dit is een combinatie van scenario a,. b. en c.
e. Versnelling nieuwbouwprojecten
f. Mooi weer scenario: daling lange rente met 0,75%-punt in combinatie met een daling van de onderhoudslasten met 1 miljoen per jaar 

Resultaten scenario’s

De cijfers in de tabellen op de volgende pagina’s zijn afgezet tegen de Aw-normen. Hieruit valt af te leiden dat bij de DAEB-tak en niet-DAEB tak wordt voldaan aan de normen zoals deze door Aw/WSW zijn gesteld voor wat betreft de LTV, solvabiliteit en dekkingsratio.

Met betrekking tot de ICR constateren we dat we bij de DAEB tak in geval van scenario B, C en D door de ondergrens van 1,40 gaan Bij de niet-DAEB tak gaan we in geval van scenario D door de ondergrens van 1,80. 

Kengetallen DAEB

ICR DAEB

AW-Norm >=1,40
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 2,24 2,18 1,95 1,59 1,54 1,47 1,59 1,56 1,55 1,64
Scenario A 2,24 2,18 1,95 1,59 1,54 1,47 1,59 1,56 1,55 1,64
Scenario B 1,99 1,96 1,77 1,44 1,38 1,32 1,43 1,40 1,37 1,45
Scenario C 2,13 1,93 1,69 1,38 1,34 1,28 1,40 1,36 1,35 1,44
Scenario D 1,89 1,71 1,51 1,23 1,19 1,14 1,25 1,21 1,19 1,26
Scenario E 2,16 2,01 1,84 1,56 1,54 1,49 1,61 1,59 1,57 1,65
Scenario F 2,32 2,36 2,21 1,87 1,83 1,78 1,94 1,93 1,94 2,07

Loan to Value DAEB

AW-Norm <=70%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 40% 47% 53% 52% 54% 53% 52% 52% 51% 52%
Scenario A 44% 52% 58% 57% 59% 58% 58% 57% 56% 57%
Scenario B 40% 48% 54% 52% 55% 54% 54% 53% 53% 54%
Scenario C 40% 48% 54% 53% 55% 55% 54% 54% 54% 54%
Scenario D 45% 53% 60% 59% 61% 61% 61% 61% 61% 62%
Scenario E 44% 51% 55% 52% 54% 53% 52% 52% 52% 52%
Scenario F 40% 47% 53% 51% 53% 52% 51% 50% 49% 49%

Solvabiliteit DAEB

AW-Norm >=30%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 59% 55% 50% 49% 48% 48% 49% 49% 50% 50%
Scenario A 55% 50% 46% 44% 43% 43% 44% 45% 45% 45%
Scenario B 59% 54% 50% 48% 47% 47% 47% 48% 48% 48%
Scenario C 59% 54% 50% 48% 47% 46% 47% 47% 47% 47%
Scenario D 55% 49% 45% 42% 41% 40% 40% 40% 40% 40%
Scenario E 57% 52% 49% 48% 48% 48% 49% 49% 49% 49%
Scenario F 60% 55% 51% 50% 49% 49% 50% 51% 52% 53%

Dekkingsratio DAEB

(netto obv marktwaarde leningen)

AW-Norm <70%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 23% 27% 31% 31% 32% 32% 31% 30% 30% 30%
Scenario A 23% 27% 31% 31% 32% 32% 31% 30% 30% 30%
Scenario B 23% 28% 32% 32% 33% 32% 32% 32% 31% 31%
Scenario C 23% 28% 32% 32% 33% 33% 32% 32% 31% 31%
Scenario D 23% 28% 32% 32% 34% 33% 33% 33% 33% 33%
Scenario E 25% 30% 33% 32% 32% 32% 31% 31% 30% 30%
Scenario F 22% 27% 30% 30% 30% 30% 29% 29% 28% 28%

Kengetallen niet-DAEB

ICR niet-DAEB

AW-Norm >=1,80
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 2,25 2,10 2,14 2,32 2,18 2,58 2,79 3,10 3,22 3,39
Scenario A 2,25 2,10 2,14 2,32 2,18 2,58 2,79 3,10 3,22 3,39
Scenario B 2,04 1,96 2,00 2,17 2,01 2,38 2,56 2,81 2,87 2,96
Scenario C 2,16 1,94 1,94 2,12 1,96 2,33 2,50 2,76 2,81 2,90
Scenario D 1,95 1,79 1,80 1,97 1,80 2,14 2,29 2,49 2,49 2,53
Scenario E 2,25 2,10 2,14 2,32 2,18 2,58 2,79 3,10 3,22 3,39
Scenario F 2,32 2,31 2,40 2,63 2,50 2,98 3,27 3,64 3,80 4,16

Loan to Value niet-DAEB

(beleidswaarde)

AW-Norm <=70%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 27% 30% 32% 28% 27% 26% 23% 21% 20% 18%
Scenario A 29% 32% 35% 30% 28% 27% 25% 23% 21% 19%
Scenario B 28% 30% 33% 29% 28% 26% 24% 22% 21% 20%
Scenario C 27% 30% 33% 29% 28% 27% 25% 23% 21% 20%
Scenario D 29% 32% 36% 31% 30% 29% 27% 25% 24% 23%
Scenario E 27% 30% 32% 28% 27% 26% 23% 21% 20% 18%
Scenario F 27% 30% 32% 28% 26% 25% 23% 20% 18% 17%

Solvabiliteit niet-DAEB

(beleidswaarde)

AW-Norm >=30%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 73% 72% 71% 72% 73% 74% 76% 79% 80% 81%
Scenario A 72% 70% 69% 70% 71% 73% 75% 77% 79% 80%
Scenario B 73% 72% 70% 71% 72% 73% 75% 77% 79% 80%
Scenario C 73% 72% 70% 71% 72% 73% 75% 77% 78% 80%
Scenario D 71% 70% 68% 69% 70% 71% 73% 74% 76% 77%
Scenario E 73% 72% 71% 72% 73% 74% 76% 79% 80% 81%
Scenario F 73% 72% 71% 72% 74% 75% 77% 79% 81% 83%

Dekkingsratio niet-DAEB

(netto obv marktwaarde leningen)

AW-Norm <= 70%
  2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Begroting 2026 25% 28% 30% 26% 24% 23% 21% 19% 17% 16%
Scenario A 25% 28% 30% 26% 24% 23% 21% 19% 17% 16%
Scenario B 25% 28% 30% 26% 25% 24% 22% 20% 18% 17%
Scenario C 25% 28% 30% 26% 25% 24% 22% 20% 19% 17%
Scenario D 26% 28% 31% 27% 26% 25% 23% 21% 20% 19%
Scenario E 25% 28% 30% 26% 24% 23% 21% 19% 17% 16%
Scenario F 25% 27% 29% 25% 23% 21% 20% 18% 16% 14%

Bijsturing

Als het financieel tegen zit dan is in geval van scenario B, C en D bijsturing gewenst. Woonpartners ziet voldoende mogelijkheden voor bijsturing. Zo nodig kunnen de volgende maatregelen worden genomen:

  • Ambities aanpassen: nieuwbouw- en renovatieprojecten laten vervallen of temporiseren
  • Verkoopbeleid aanpassen: verhogen aantal te verkopen woningen
  • Verlagen onderhoudsuitgaven
  • Verhoging streefhuren
  • Verlagen beheerlasten
  • Vermindering investeringen verduurzaming
  • Vermindering investeringen bestaand bezit
  • Wijzingen portefeuillestrategie

Voor het bijsturen van  de scenario’s richten we ons tot de ICR van de DAEB-tak. Deze ratio komt in scenario B, C en D onder de norm van het Aw/WSW. De ICR van de niet-DAEB zit in 2027 in geval van scenario D ook onder de norm maar aangezien dit minimaal is (1,79 t.o.v. de norm 1,80) én omdat herstel vanaf 2028 al zichtbaar is (norm 2028: 1,80 loopt op naar 2,53 in 2035), wordt deze niet nader toegelicht.

Bijsturing scenario B

Voor de bijsturing van scenario B is ervoor gekozen om de nieuwbouwprojecten gedeeltelijk te temporiseren. Concreet betekent dit dat de nieuwbouwprojecten in de jaren 2029 t/m 2032 met 5 jaar worden vertraagd.

Na bijsturing wordt de laagste ICR (1,44) bereikt in het jaar 2034 en wordt in alle jaren weer voldaan aan de minimale norm van 1,4.

Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:

Jaartal 1. Scenario B - OH lasten +3 miljoen.alm 2. Scenario B - bijsturen.alm Norm
2026 1,99 1,99 1,4
2027 1,96 1,96 1,4
2028 1,77 1,80 1,4
2029 1,44 1,55 1,4
2030 1,38 1,54 1,4
2031 1,32 1,52 1,4
2032 1,43 1,67 1,4
2033 1,40 1,59 1,4
2034 1,37 1,44 1,4
2035 1,45 1,48 1,4

Bijsturing scenario C

Net als bij scenario B is voor de bijsturing van scenario C  gekozen om de nieuwbouwprojecten gedeeltelijk te temporiseren. Ook bij dit scenario betekent dit dat de projecten in de jaren 2029 t/m 2032 met 5 jaar worden vertraagd.
Na bijsturing wordt de laagste ICR (1,42) bereikt in het jaar 2034 en wordt in alle jaren weer voldaan aan de minimale norm van 1,4.

Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:

Jaartal 1. Scenario C - Huurbevriezing 2026 en 2027.alm 2. Scenario C - bijsturen.alm Norm
2026 2,13 2,13 1,4
2027 1,93 1,93 1,4
2028 1,69 1,72 1,4
2029 1,38 1,49 1,4
2030 1,34 1,49 1,4
2031 1,28 1,47 1,4
2032 1,40 1,64 1,4
2033 1,36 1,57 1,4
2034 1,35 1,42 1,4
2035 1,44 1,46 1,4

Bijsturing scenario D

In tegenstelling tot scenario B en C omvat scenario D niet één maar meerdere tegenvallers. Hierdoor kan niet worden volstaan met de bijstuurmaatregel om de nieuwbouwprojecten 2029 t/m 2032 met 5 jaar te vertragen. Om in alle jaren te voldoen aan de minimale norm van 1,4 zijn drie extra bijsturingsmaatregelen nodig. Dit zijn achtereenvolgens:

  1. De gemiddelde streefhuur met 10% verhogen
  2. De uitgaven met betrekking tot de investeringen verduurzaming met 10 jaar vertragen
  3. De uitgaven voor klantgestuurd werken (onderhoudslasten) halveren

Na bijsturing wordt de laagste ICR (1,46) bereikt in het jaar 2029 en wordt in alle jaren weer voldaan aan de minimale norm van 1,4.

Bovenstaande grafiek in tabel-vorm:

Jaartal 1. Scenario D - Zwaar weer.alm 2. Scenario D - bijsturen.alm Norm
2026 1,89 1,90 1,4
2027 1,71 1,72 1,4
2028 1,51 1,65 1,4
2029 1,23 1,46 1,4
2030 1,19 1,48 1,4
2031 1,14 1,49 1,4
2032 1,25 1,70 1,4
2033 1,21 1,64 1,4
2034 1,19 1,52 1,4
2035 1,26 1,58 1,4