3. Partner van de huurder

Via Wooniezie bieden 13 corporaties en (zorg)organisaties uit de MRE hun woningaanbod aan. Dit gebeurt op transparante wijze voor sociale huurwoningen en vrije vestiging in de regio. Inschrijven als woningzoekende is gratis. Woningzoekenden kunnen reageren op woningen die te huur zijn aangeboden. Vrijkomende woningen worden via verschillende modellen verdeeld. Een deel van de woningvoorraad is toegankelijk op basis van inschrijfduur, een deel via loting en een deel van de woningen wordt direct bemiddeld. In alle gevallen wordt de verhuring verantwoord en is de toewijzing transparant zichtbaar.

Eind 2025 stonden 239.333 woningzoekenden ingeschreven bij Wooniezie. Het aantal actief woningzoekenden (mensen die minimaal één keer in 2025 reageerden op het woningaanbod) is 62.654. In 2025 zijn 6.306 woningen verhuurd waarvan 6.112 sociale huurwoningen. Woonpartners heeft 555 woningen verhuurd, waarvan 533 sociale huurwoningen. In totaal heeft Woonpartners 80 woningen verhuurd aan urgent-woningzoekenden, dat is 15 % van het totaal aantal verhuringen.

Van de 555 nieuwe verhuringen in 2025, is van 22 woningen de huurprijs boven de liberalisatiegrens. Onderstaand overzicht geeft de verhuringen in 2025 weer onderverdeeld naar het type huishouden, leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse:

We hechten waarde aan keuzevrijheid voor woningzoekenden, en voelen tegelijkertijd de verantwoordelijkheid om onze vrijkomende woningen zo eerlijk en duurzaam passend mogelijk te verdelen, vooral in een woningmarkt die onder druk staat. In 2025 hebben we meer gestuurd op een goede verhouding tussen het huishoudinkomen en de huishoudgrootte van woningzoekenden en de hoogte van de huur van de toe te wijzen woningen. Een aantal grotere woningen (met meer of grotere slaapkamers) publiceren we bijvoorbeeld voor een huishoudgrootte van minimaal 3 personen. Ongeveer de helft van het woningbezit van Woonpartners bestaat uit eengezinswoningen. Ons doel bij woonruimteverdeling is altijd het duurzaam passend huisvesten van nieuwe bewoners.

Om bij te dragen aan een eerlijke verdeling van de vrijkomende woningen en ook doelgroepen met een lage slaagkans meer mogelijkheden te bieden, publiceren we passende woningen speciaal voor jongeren tot en met 27 jaar via het toewijsmodel ‘loting’ via Wooniezie.

We willen verdringing van de reguliere woningzoekenden voorkomen en een goede balans in leefbaarheid realiseren en bewaken. Daarom is een deel van de geadverteerde eengezinswoningen beschikbaar voor alle woningzoekenden en geldt voor urgent woningzoekenden geen voorrangsregeling op deze woningen.

Om een goede invulling te kunnen geven aan onze ambities volgens ons portefeuilleplan, voeren we sinds 2022 een gedifferentieerd huurbeleid op basis van gemiddelde streefhuur van 72% van de maximaal redelijke huur. Deze is gebaseerd op het puntenaantal dat met het woningwaarderingsstelsel wordt toegekend aan een sociale huurwoning. Het streefhuurpercentage is het percentage van de maximaal redelijke huur dat daadwerkelijk gevraagd wordt aan de huurders van de woning.

De keuzes die we maken bij het verhuren van (sociale) huurwoningen gaan verder dan het vaststellen van een eerlijke huurprijs alleen. We maken daarin duurzame keuzes. We zetten de komende jaren fors in op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen met een goede kwaliteit, waarbij we rekening houden met de toename van ouderen en van kleine gezinnen of alleenstaanden die een betaalbare woning zoeken.

Bij de toewijzing van woningen houden we rekening met wet- en regelgeving. Passend toewijzen is een onderdeel van de Woningwet. Deze zorgt ervoor dat mensen een woning huren die bij hun inkomen past en voorkomt zo dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen.

In het kader van ‘Passend toewijzen’ moeten woningcorporaties huishoudens met recht op huurtoeslag in minimaal 95% van de gevallen een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toewijzen. Er is dus een marge van maximaal 5% voor uitzonderingssituaties. Die beschikbare ruimte zetten we bij Woonpartners in om in bepaalde gevallen grotere gezinnen met een lager inkomen te huisvesten in grotere, en daarmee duurdere, sociale huurwoningen. Dat sluit aan op onze visie om mensen duurzaam en passend te huisvesten. In 2025 hebben we 98% van de vrijgekomen woningen passend toegewezen en hiermee ruimschoots voldaan aan de norm. 

Woningcorporaties moeten bij de toewijzing van DAEB-woningen ten minste 85% van die woningen toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 49.669 (voor een eenpersoonshuishouden) of € 54.847 (voor een meerpersoonshuishouden).

Binnen de staatssteunregeling hebben we de mogelijkheid om 7,5% van onze woningen vrij toe te wijzen. Dit betekent dat we binnen deze categorie zelf kunnen bepalen wie er in aanmerking komt, bijvoorbeeld middeninkomens of mensen met urgente persoonlijke omstandigheden, ook wanneer het inkomen boven de DAEB‑grens ligt. Binnen de gemeente Helmond hebben we samen met de huurdersorganisatie in de prestatieafspraken opgenomen om deze vrije toewijzingsruimte te vergroten van 7,5% naar 15%, vanuit het oogpunt van betaalbaarheid voor middeninkomens

Woonpartners verhuurde 97,4% van haar vrijkomende sociale huurwoningen aan deze huishoudens en voldoet daarmee aan de voorwaarden die de Europese Commissie (EC) stelt aan het uitvoeren van activiteiten met inzet van staatssteun.

In 2025 hebben we negen woningen verkocht. We willen zoveel mogelijk geschikte woningen beschikbaar houden voor verhuur en daarom maximaal tien woningen per jaar verkopen. Dit aantal is nauwelijks te beïnvloeden, omdat we hierbij afhankelijk zijn van de huuropzegging van voor verkoop gelabelde woningen en slechts een beperkt deel van onze woningen is gelabeld voor verkoop.

Het kabinet overwoog om in 2025 en 2026 een huurbevriezing voor sociale huurwoningen in te voeren. Door de val van het kabinet is dit wetsvoorstel echter niet meer ingediend.

Maximale huurverhogingen 2025

Voor 2025 zijn de volgende maximale huurverhogingen vastgesteld:

• Sociale huurwoningen – huursomstijging

Tijdens de Woontop van 11 december 2024 zijn de Nationale Prestatieafspraken 2024 vastgesteld. Hierin is een maximale gemiddelde huursomstijging per corporatie bepaald van 4,5%.

• Geliberaliseerde huurcontracten

Tussen 1 december 2023 en 1 december 2024 bedroeg de inflatie (CPI) 3,1 % en de CAO-loonontwikkeling 6,7%; omdat het laagste percentage van deze twee bepalend is voor de maximale huuraanpassing bij geliberaliseerde huurcontracten, is de inflatie van 3,1 % vastgesteld, waarna hier 1 procentpunt is bijgeteld, wat resulteert in een maximale huurverhoging van 4,1 %.

• Middenhuur

Voor middenhuurcontracten mocht de huur met maximaal 7,7% worden verhoogd (CAO-loonontwikkeling 6,7% + 1 procentpunt).

Toepassing door Woonpartners

Woonpartners heeft in 2025 de volgende keuzes gemaakt:

Voor sociale huur, middenhuur, maatschappelijk vastgoed, zorgvastgoed en parkeervoorzieningen is in 2025 een huurverhoging van 4,5% doorgevoerd. Voor geliberaliseerde contracten is de maximaal toegestane verhoging van 4,1% toegepast. Ook voor bedrijfsonroerend goed geldt een stijging van 4,5%, behalve in situaties waarin contractueel andere afspraken zijn vastgelegd. In totaal komt de gemiddelde huurverhoging over het gehele bezit daarmee uit op 4,3%. 

Uitzonderingen

Net als in 2024 heeft Woonpartners in 2025 besloten om voor bepaalde categorieen huurwoningen geen huurverhoging door te voeren. Dit geldt specifiek voor woningen met een laag energielabel (E, F of G), als tegemoetkoming voor de huurders die te maken hebben met hoge energielasten. Ook voor woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, is geen huurverhoging toegepast. 

Daarnaast is er in 2025 geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor huurders met een (middel)hoog inkomen.

Bezwaar

In 2025 zijn negen bezwaarschriften ontvangen tegen de huuraanpassing per 1 juli. Hiervan is één bezwaar gegrond verklaard.

In 2025 is 15% van het beschikbare aanbod van sociale huurwoningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. De verhuur van vrijkomende woningen voor tijdelijke huisvesting of wonen met zorg (in- en extramuraal) blijven hierbij buiten beschouwing.

Om goed zicht te houden op hoe onze bewoners onze dienstverlening ervaren, verzamelen we feedback op verschillende momenten in hun contact met Woonpartners. Voor alle processen gebeurt dat structureel het hele jaar door, terwijl de algemene dienstverlening jaarlijks wordt beoordeeld. Hierdoor krijgen we een continu en actueel beeld van wat bewoners waarderen én waar zij verbeterpunten zien.

Dit jaar zien we een duidelijke positieve ontwikkeling in vrijwel alle onderdelen van onze tevredenheidsonderzoeken. Zowel het reparatieproces als de algemene dienstverlening worden stabiel goed beoordeeld, en de waardering van nieuwe én vertrekkende huurders blijft stijgen. Deze vooruitgang laat zien dat structureel aandacht besteden aan hostmanship loont.

Ondanks deze mooie resultaten blijven we kritisch op onze processen en scherp op waar het beter kan. De feedback van onze bewoners blijft een onmisbare bron van inzichten. Door deze actief te betrekken bij verbeterinitiatieven, zorgen we ervoor dat onze dienstverlening steeds beter aansluit bij de verwachtingen en behoeften van de bewoners die we iedere dag ondersteunen.

Elk jaar vergelijkt branchevereniging Aedes de prestaties van woningcorporaties via de Aedes Benchmark. Deze sectorbrede meting geeft waardevolle inzichten in de kwaliteit van onze belangrijkste processen en hoe wij ons verhouden tot andere corporaties. Ook in 2025 heeft Woonpartners weer aan deze benchmark deelgenomen. Een belangrijk onderdeel van dit onderzoek is de tevredenheid van huurders. Deze meting is uitgevoerd over de periode van 1 september 2024 tot en met 31 juli 2025. De resultaten die hieruit voortkomen bieden ons concrete handvatten om onze dienstverlening verder te verfijnen en nog beter aan te laten sluiten bij wat huurders van ons nodig hebben. Zij vormen daarmee een belangrijk kompas voor verbeteringen in de komende jaren.

De Aedes Benchmark vergelijkt jaarlijks de prestaties van woningcorporaties op vijf verschillende thema’s. Eén daarvan is het huurdersoordeel, waarin specifiek wordt gekeken naar de kwaliteit van de dienstverlening zoals huurders die ervaren. Binnen dit prestatieveld worden drie afzonderlijke onderzoeken uitgevoerd: de beoordeling van reparatieverzoeken, de ervaring van huurders die een woning verlaten en de tevredenheid van nieuwe huurders bij het betrekken van hun woning.

De scores uit de Aedes Benchmark wijken af van de resultaten van onze klanttevredenheidsonderzoeken. Dit verschil ontstaat doordat de benchmark zich focust op maar een select aantal vragen en een andere meetperiode hanteert.

De betrokkenheid gaat verder dan formele overlegmomenten. Door structureel bestuurlijk overleg, thematische gesprekken en actieve deelname aan lokale prestatieafspraken wordt de stem van huurders op verschillende niveaus ingebracht. De HBS denkt kritisch mee, geeft gevraagd en ongevraagd advies en maakt daarbij waar nodig gebruik van externe expertise, bijvoorbeeld via de Woonbond of adviseurs. Dit versterkt de inhoudelijke kwaliteit van besluiten het afgelopen jaar over onder meer huuraanpassingen, onderhoudsbeleid, asbestbeleid, regionale regeling Van Groot naar beter, update Reglement Regionale Geschillencommissie en het fusieonderzoek met Volksbelang.

Ook richting huurders is de zichtbaarheid en toegankelijkheid de afgelopen jaren vergroot. Met een eigen website, een vaste plek in het bewonersblad Thuisbasis en themabijeenkomsten in de wijken wordt actief contact gezocht met de achterban. Deze ontmoetingen bieden huurders de mogelijkheid om ervaringen en zorgen te delen en leveren waardevolle input op voor beleid en plannen zoals het afgelopen jaar het onderzoek naar een fusie met Volksbelang. Daarmee fungeert de HBS als schakel tussen de leefwereld van bewoners, beleid en strategische keuzes van Woonpartners.

Een belangrijke stap in de verdere professionalisering is de doorontwikkeling van de organisatievorm. De overgang van een vereniging naar een stichting heeft bijgedragen aan continuïteit en inclusiviteit: de belangen van alle huurders zijn geborgd, zonder dat formeel lidmaatschap nodig is. De uitbreiding van het bestuur naast de ondersteuning door externe adviseurs versterken de slagkracht en deskundigheid.

Daarnaast groeit de samenwerking tussen huurdersorganisaties in Helmond. Via het SHH (Samenwerkingsverband Huurdersorganisaties Helmond) wordt gewerkt aan een gezamenlijke, integrale belangenbehartiging voor sociale huurders in de stad. Deze bundeling van krachten vergroot de invloed van huurders en draagt bij aan duidelijke en goed leesbare Algemene Huurvoorwaarden en evenwichtige Prestatie- afspraken voor Helmond.