7. Financiën

Het jaarresultaat na belastingen is eigenlijk geen juiste indicator voor onze financiële prestaties. We kunnen een onderscheid maken tussen resultaatposten waarop we wel kunnen sturen en resultaatposten waarop we niet of weinig kunnen sturen. We kunnen in beperkte mate sturen op belastingen, afschrijvingen, rente, afwaarderingen en marktwerking van het vastgoed in exploitatie (indirecte rendement). Een genormaliseerd jaarresultaat geeft een beter beeld en kan als volgt worden gepresenteerd: het resultaat voor belasting, rente, afschrijving en afwaarderingen, de zogenoemde ‘Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation’ (EBITDA). Voor Woonpartners ziet dit genormaliseerde resultaat er als volgt uit:

Het herberekend jaarresultaat 2025 is gestegen van € 19,3 miljoen in 2024 naar € 24,1 miljoen in 2025. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te geven. Hieronder lichten we de belangrijkste verschillen tussen de posten in de winst- en verliesrekening 2025 ten opzichte van 2024 toe: 

• De huuropbrengsten zijn gestegen van € 55,2 miljoen naar € 58,1 miljoen. Per 1 juli zijn de huren met 4,3% verhoogd. Voor woningen met  een energielabel E, F of G zijn de huren bevroren.  
• De opbrengsten servicecontracten zijn gestegen van € 2,3 miljoen naar € 3,0 miljoen. Hiertegenover staat een stijging van de servicekosten van € 2,4 naar € 3,0 miljoen. Er is een licht positief resultaat op de servicekosten. 
• De lasten onderhoudsactiviteiten zijn gedaald van € 25,5 miljoen naar € 22,3 miljoen. Het niet planmatig onderhoud daalt met 0,3 miljoen, het planmatig onderhoud daalt met 3,3 miljoen met name door een paar grote renovatieprojecten in 2024. 
• De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn met 0,3 miljoen gestegen door de stijging van de OZB-belasting. 
• Het grootste verschil in het jaarresultaat 2025 ten opzichte van het jaarresultaat 2024 is het direct gevolg van de waardeverandering vastgoedportefeuille. Deze post is gedaald van € 133 miljoen positief naar 69 miljoen positief. De post bestaat uit: overige waardeverandering vastgoedportefeuille, niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille en de niet gerealiseerde waardestijging Verkoop onder Voorwaarden. Twee posten lichten we hierna nader toe. 
• De overige waardeverandering vastgoedportefeuille was in 2024 een last van € 12 miljoen door onrendabele investeringen in nieuwbouw en renovaties. In 2025 is dit een negatief resultaat van € 2 miljoen. Wij verwijzen naar de toelichting onder 12.1 in de jaarrekening.  
• De niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille daalt naar € 71 miljoen. Dit komt tot uitdrukking in de stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie.  

De marktwaarde in verhuurde staat wordt door veel factoren beïnvloed. Aanpassingen en validatie van het Handboek zorgen voor verschillen ten opzichte van de marktwaarde 2024. De stijging van de WOZ waarde en de markthuur zorgen in 2025 een positief effect terwijl de stijging van de instandhoudingskosten en de disconteringsvoet de marktwaarde negatief beïnvloeden.

We hebben met verschillende toezichthouders te maken:

• De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt namens de minister toezicht. De ILT heeft het toezicht ondergebracht bij de Autoriteit Wonen (AW).  De AW beoordeelt de financiële positie van de corporatie en de verbindingen. Bij deze beoordeling komen o.a. de solvabiliteit en de liquiditeit aan de orde. Woonpartners voldoet ruim aan de normen van de AW. 
• Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt of een corporatie aan haar rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. Het WSW hanteert een risicobeheersingsmodelmodel dat is gebaseerd op het model dat Standard & Poors gebruikt. Dit model is aangepast voor de sociale huursector in Nederland. Met dit model geeft het WSW een oordeel over de risicoclassificatie van de betreffende corporatie. Het WSW geeft ons het risicoprofiel Gemiddeld tot Laag.  

ICR (Interest Coverage Ratio)
Geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.

LTV (Loan To Value) 
Geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed (op basis van de beleidswaarde).

Solvabiliteit;
Geeft de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen weer. Het eigen vermogen is gebaseerd op de beleidswaarde.

Dekkingsratio 
Geeft de verhouding van de marktwaarde van de totale schuld en de waarde van het totale bezit op basis van de marktwaarde in verhuurde staat weer.

Onderpandratio 
Geeft de verhouding van de marktwaarde van de geborgde schuld en de waarde van het bij het WSW in onderpand gegeven bezit weer (tegen marktwaarde in verhuurde staat).

In het kader van de fusie is ook de levensvatbaarheid na de fusie onderzocht. Daaruit is gebleken dat de gecombineerde ratio's van de fusie organisatie laten zien dat de nieuwe organisatie ook levensvatbaar is en daarmee niet tot een ander beeld leiden dat hierboven is geschetst. Dit beeld is bevestigd door de goedkeuring van de fusie door onze toezichthouders.

Wij bewaken onze liquiditeit zorgvuldig. Dit doen we door de inkomende en uitgaande kasstromen voortdurend te bewaken en bij te stellen indien nodig. We maken onderscheid tussen kasstromen uit operationele activiteiten, investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten.

De operationele kasstroom zijn gestegen van € 6,4 miljoen naar € 19,8 miljoen. De huurinkomsten zijn € 2,8 miljoen gestegen. De onderhoudsuitgaven zijn met € 6,4 miljoen gedaald. Tenslotte hebben we per saldo € 9,4 miljoen minder betaald aan vennootschapsbelasting, doordat we in 2025 teruggaven hebben gehad over voorgaande jaren.

Bij de kasstroom uit investeringsactiviteiten zien we een stijging van € 19,0 mln ten opzichte van 2024. Deze stijging zit met name in de investeringen voor verbeteringen (€ 18,0 miljoen meer). Met name het renovatieproject Prontoflats brengt hoge kosten met zich mee.

De kasstroom uit financieringsactiviteiten is door de toename van de investeringskasstromen ook hoger dan in 2024.

In de Aedes benchmark worden de bedrijfslasten van Woonpartners afgezet tegen de bedrijfslasten van andere corporaties. Op die manier worden prestaties van verschillende corporaties vergeleken. In 2025 is er op het onderdeel bedrijfslasten een A behaald. Deze score is gebaseerd op de “Geharmoniseerde, beïnvloedbare netto bedrijfslasten (GBNB)”.  In 2024 was de score op het onderdeel bedrijfslasten ook een A. 

Bij het opstellen van de begroting 2026 brachten we een nieuw meerjarenperspectief in beeld. In dit meerjarenperspectief zijn onze ambities op het gebied van investeringen, transformatie en energetische maatregelen en asbestsanering verwerkt. Deze komen uit de portefeuilleplan en het ondernemingsplan van Woonpartners. De cijfers zijn gebaseerd op de gezamenlijke activiteiten van Woonpartners en Volksbelang na fusie.

De hierboven gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op de begroting 2026 na de fusie met Volksbelang. Met ingang van 2026 wordt gerapporteerd o.b.v. beleidswaarde. Dit heeft geen effect op de kasstromen (operationeel, investering en financieringskasstromen) en daarmee op de financiële continuïteit van Woonpartners. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat Woonpartners een financieel gezonde corporatie is met gezonde ambities die financieel haalbaar zijn. Bij de begroting is ook getoetst of we voldoen aan de financiële ratio’s zoals de toezichthouders die hanteren. Woonpartners blijft ruim binnen de grenzen van de toezichthouders.

Woonpartners participeert in een beperkt aantal verbindingen. De belangrijkste is de WOM Helmond Binnenstad bv. Woonpartners maakt geregeld de afweging of ze de activiteiten in de verbindingen zal voortzetten of zal afstoten. In 2026 zullen de activiteiten in de WOM Helmond Binnenstad bv worden beëindigd.

De directeur-bestuurder vormt het eenhoofdige bestuur van WOM Helmond Binnenstad bv. De activiteiten in de andere bv’s zijn zeer beperkt, gezien de omvang en samenstelling van het bezit. Er is geen personeel in dienst en er worden geen vergoedingen aan de bestuurder en leden RvC verstrekt.