3. Partner van de huurder

Via Wooniezie bieden 13 corporaties en (zorg)organisaties uit de MRE hun woningaanbod aan. Dit gebeurt op transparante wijze voor sociale huurwoningen en vrije vestiging in de regio. Inschrijven als woningzoekende is gratis. Woningzoekenden kunnen reageren op woningen die te huur zijn aangeboden. Vrijkomende woningen worden via verschillende modellen verdeeld. Een deel van de woningvoorraad is toegankelijk op basis van inschrijfduur, een deel via loting en een deel van de woningen wordt direct bemiddeld. In alle gevallen wordt de verhuring verantwoord en is de toewijzing transparant zichtbaar.

Eind 2023 stonden er ruim 200.000 woningzoekenden ingeschreven bij Wooniezie. Het aantal actief woningzoekenden (mensen die minimaal één keer in 2024 reageerden op het woningaanbod) is 50.000. In 2024 zijn 6379 woningen verhuurd waarvan 6.232 sociale huurwoningen. Woonpartners heeft 582 woningen verhuurd, waarvan 576 sociale huurwoningen. In totaal heeft Woonpartners 111 woningen verhuurd aan urgent-woningzoekenden, dat is 19,3% van het totaal aantal verhuringen.

Van de 582 nieuwe verhuringen in 2024, is van 6 woningen de huurprijs boven de liberalisatiegrens. Onderstaand overzicht geeft de verhuringen in 2024 weer onderverdeeld naar het type huishouden, leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse:

We hechten waarde aan keuzevrijheid voor woningzoekenden, en voelen tegelijkertijd de verantwoordelijkheid om onze vrijkomende woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen, vooral in een woningmarkt die onder druk staat. In 2024 hebben we meer gestuurd op een goede verhouding tussen het huishoudinkomen en de huishoudgrootte van woningzoekenden en de hoogte van de huur van de toe te wijzen woningen. Een aantal grotere woningen (met meer of grotere slaapkamers) publiceren we bijvoorbeeld voor een huishoudgrootte van minimaal 3 personen. Ongeveer de helft van het woningbezit van Woonpartners bestaat uit eengezinswoningen. Ons doel bij woonruimteverdeling is altijd het duurzaam passend huisvesten van nieuwe bewoners.

Voor een zo eerlijk mogelijke verdeling van vrijkomende woningen, geven we jongeren tot 27 jaar evenveel kans als woningzoekenden met een langere inschrijfduur door meer woningen te publiceren met het ‘Loting model’ via Wooniezie.

We willen verdringing van de reguliere woningzoekenden voorkomen en een goede balans in leefbaarheid realiseren en bewaken. Daarom is een deel van de geadverteerde eengezinswoningen beschikbaar voor alle woningzoekenden en geldt voor urgent woningzoekenden geen voorrangsregeling op deze woningen.

Om een goede invulling te kunnen geven aan onze ambities volgens ons portefeuilleplan, voeren we sinds 2022 een gedifferentieerd huurbeleid op basis van gemiddelde streefhuur van 72% van de maximaal redelijke huur. Deze is gebaseerd op het puntenaantal dat met het woningwaarderingsstelsel wordt toegekend aan een sociale huurwoning. Het streefhuurpercentage is het percentage van de maximaal redelijke huur dat daadwerkelijk gevraagd wordt aan de huurders van de woning.

De keuzes die we maken bij het verhuren van (sociale) huurwoningen gaan verder dan het vaststellen van een eerlijke huurprijs alleen. We maken daarin duurzame keuzes. We zetten de komende jaren fors in op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen met een goede kwaliteit, waarbij we rekening houden met de toename van ouderen en van kleine gezinnen of alleenstaanden die een betaalbare woning zoeken.

Bij de toewijzing van woningen houden we rekening met wet- en regelgeving. Passend toewijzen is een onderdeel van de Woningwet. Deze zorgt ervoor dat mensen een woning huren die bij hun inkomen past en voorkomt zo dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen.

In het kader van ‘Passend toewijzen’ moeten woningcorporaties huishoudens met recht op huurtoeslag in minimaal 95% van de gevallen een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toewijzen. Er is dus een marge van maximaal 5% voor uitzonderingssituaties. Die beschikbare ruimte zetten we bij Woonpartners in om in bepaalde gevallen grotere gezinnen met een lager inkomen te huisvesten in grotere, en daarmee duurdere, sociale huurwoningen. Dat sluit aan op onze visie om mensen duurzaam en passend te huisvesten. In 2024 hebben we 95% van de vrijgekomen woningen passend toegewezen en hiermee ruimschoots voldaan aan de norm. 

Behalve met wettelijke regels voor Passend toewijzen, hebben woningcorporaties ook te maken met regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep die is afgebakend met de DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties moeten bij de toewijzing van DAEB-woningen ten minste 85% van die woningen toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 47.699 (voor een eenpersoonshuishouden) of € 52.671 (voor een meerpersoonshuishouden).

In de prestatieafspraken die in 2021 met de gemeente Helmond zijn gemaakt, is opgenomen dat we maximaal 15 % van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 44.655 (prijspeil 2021). 

Woonpartners verhuurde 97,9%  van haar vrijkomende sociale huurwoningen aan deze huishoudens en voldoet daarmee aan de voorwaarden die de Europese Commissie (EC) stelt aan het uitvoeren van activiteiten met inzet van staatssteun.

In 2024 hebben we 8 woningen verkocht. We willen zoveel mogelijk geschikte woningen beschikbaar houden voor verhuur en daarom maximaal 10 woningen per jaar verkopen. Dit aantal is nauwelijks te beïnvloeden, omdat we hierbij afhankelijk zijn van de huuropzegging van voor verkoop gelabelde woningen en slechts een beperkt deel van de woningen is gelabeld voor verkoop.

Voor 2024 stelde het Ministerie van BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) een maximale huuraanpassing vast van 5,8% voor sociale huurwoningen. De totale huursom mocht over 2024 met 5,3% stijgen (CAO-looninflatie -/- 0,5%). Voor geliberaliseerde contracten bedroeg de maximale huuraanpassing 5,5% (inflatie + 1%). In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) was afgesproken dat huurders met een sociale huurwoning met een huurprijs hoger dan € 577,91 een huurverlaging tot € 577,91 kregen als hun inkomen lager was dan 120% van het sociaal minimum. In de Nationale Prestatieafspraken is bovendien afgesproken dat, tot en met 2025, de voorraad woningen met een huur onder de € 550 (prijspeil 2020) 46% of hoger moet zijn. Bij Woonpartners ligt dit percentage eind 2024 op 63%. De woningen die in 2023 een huurverlaging hebben gehad zijn hierin meegenomen (conform afspraken NPA). In 2024 is voor 33 contracten de huurverlaging nog toegepast voor huurders die dit hadden aangevraagd. In de prestatieafspraken met de gemeente Helmond, woningcorporaties en huurdersbelangen waren voor het jaar 2024 geen afzonderlijke afspraken gemaakt over de huuraanpassing.

In onze begroting was gerekend met een huursomstijging van 5,1% over 2024. We hebben een huuraanpassing van 5,3% toegepast voor sociale huurwoningen en 5,5% voor het overige bezit. De gemiddelde huurverhoging over het gehele bezit was 5%. Net zoals in 2023 hebben we voor woningen met een laag energielabel (E-F-G) de huurprijzen niet verhoogd. Op die manier bieden we huurders een tegemoetkoming in de hoge energielasten. Ook de huurprijzen van de woningen met een sloopbesluit zijn niet verhoogd.

We maakten in 2024 opnieuw geen gebruik van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huuraanpassing toe te passen bij huurders met een hoog (midden)inkomen.

In 2024 is geen bezwaarschrift tegen de huuraanpassing per 1 juli ontvangen.

In 2024 is ruim 19,3% van het beschikbare aanbod van sociale huurwoningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. De verhuur van vrijkomende woningen voor tijdelijke huisvesting of wonen met zorg (in- en extramuraal) blijven hierbij buiten beschouwing. 

De klanttevredenheid over de algemene dienstverlening wordt jaarlijks gemeten. De overige processen worden doorlopend geëvalueerd, direct nadat een proces is afgerond. Een belangrijk deel van de feedback van huurders heeft betrekking op reparaties en onderhoud bij woningwisselingen.

Vanaf 2024 is daar een nieuw onderzoek aan toegevoegd: de tevredenheid over vraag gestuurd onderhoud, waarbij werkzaamheden aan de badkamer, keuken en toilet worden uitgevoerd op verzoek van huurders. 

De tevredenheid over het reparatieproces en de algemene dienstverlening is stabiel gebleven. Bij de onderdelen 'nieuwe huurder' en 'vertrokken huurder' zien we een positieve stijgende lijn, wat ons stimuleert om deze ontwikkeling verder door te zetten. Komend jaar blijven we daarom gericht werken aan het leveren van hoogwaardige dienstverlening op al deze onderdelen. We willen niet alleen behouden wat goed gaat, maar ook blijven zoeken naar verbeteringen. De feedback van onze huurders speelt hierin een centrale rol en blijft een vast onderdeel van onze gesprekken en verbeterinitiatieven. Zo kunnen we ervoor zorgen dat onze dienstverlening aansluit bij de verwachtingen en behoeften van onze bewoners. 

Elk jaar voert onze branchevereniging Aedes benchmarkonderzoeken uit om de prestaties van woningcorporaties inzichtelijk te maken en met elkaar te vergelijken. Deze onderzoeken bieden waardevolle inzichten in de kwaliteit van primaire processen binnen de sector. Ook in 2024 heeft Woonpartners opnieuw deelgenomen aan de Aedes Benchmark. Een belangrijk onderdeel van dit onderzoek is de huurderstevredenheid. Voor Woonpartners is deze gemeten door KCM (Continue Klant- en Medewerkerstevredenheid) over de periode van 1 september 2023 tot en met 31 juli 2024. De resultaten van deze metingen geven ons waardevolle informatie om onze dienstverlening verder te verbeteren en nog beter af te stemmen op de behoeften van onze huurders.

De Aedes Benchmark beoordeelt woningcorporaties op vijf prestatievelden. Een van deze velden is het huurdersoordeel, dat specifiek ingaat op de kwaliteit van de dienstverlening aan huurders. Dit prestatieveld is onderverdeeld in drie afzonderlijke onderzoeken: reparatieverzoeken, de ervaring van huurders bij het vertrekken van de woning en de tevredenheid van nieuwe huurders bij het betrekken van een woning. 

Het bestuur van de Huurdersbelangenstichting draagt actief bij aan de uitwerking en totstandkoming van beleidsvraagstukken en actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Voor de continuïteit van de belangbehartiging Huurdersbelangen heeft het bestuur in 2024, in samenspraak met haar leden, besloten om de organisatiestructuur te veranderen naar een stichting.

Met de vorming van een stichting zijn de belangen van alle huurders geborgd, zonder dat huurders expliciet lid moeten zijn van een vereniging.

Woonpartners betrekt de Huurders Belangen Stichting actief bij de ontwikkelingen van Woonpartners, waarbij zij de belangen van huurders vooropstelt. Zij geven gevraagd en ongevraagd advies aan Woonpartners op belangrijke beleidsthema’s en zijn actief betrokken het vormen van beleid. 

Woonpartners voert vier keer per jaar bestuurlijk overleg met de HBS. Daarnaast wordt hen gevraagd om op specifieke thema’s input te leveren aan onze werkorganisatie. Zo wordt de HBS actief betrokken bij het vormen of evalueren van beleid, zoals de actualisatie van het ZAV-beleid, de jaarlijkse huuraanpassing, het nieuwe ondernemingsplan, de Visitatie en de aanbesteding van de duurzaamheidstrein en keuze van vaste partners. Ook de ervaringen met onze partners voor dagelijks onderhoud en schoonmaak, zijn regelmatig onderwerp van gesprek.

De gesprekken verlopen prettig en met respect voor elkaars standpunten.

De HBS heeft een eigen website, die met haar nieuwe frisse uitstraling de mogelijkheid biedt om haar eigen nieuws en voor huurders belangrijke informatie te delen. In het bewonersblad Thuisbasis vult de HBS haar eigen pagina met actueel nieuws. Ook in 2024 heeft de HBS verschillende themabijeenkomsten georganiseerd om input op te halen bij huurders. Eén van de bijeenkomsten is samen met Woonpartners georganiseerd om ideeën op te halen bij huurders voor het nieuwe ondernemingsplan.  

Aan de prestatieafspraken met woningcorporaties, gemeente Helmond en huurdersbelangenorganisaties werken de huurdersorganisaties in Helmond steeds beter samen via Samenwerkingsverband Huurdersorganisaties Helmond (SHH). Het initiatief om een centrale huurdersraad voor Helmond te organiseren, krijgt steeds beter vorm en wordt ondersteund door een externe adviseur en een onafhankelijk voorzitter. De samenwerking draagt bij aan een integrale aanpak om samen sterk huurdersbelangen te behartigen voor alle sociale huurders in Helmond.