7. Financiën

De totale marktwaarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie is in 2024 met € 165 miljoen gegroeid naar een waarde van € 1,4 miljard. Dit betreft een waardegroei van bijna 13%. In 2023 was sprake van een beperkte stijging van slechts  2,9% door daling van de verkoopprijzen aan het einde van het jaar. In 2024 zijn de verkoopprijzen weer gaan stijgen. De krapte op de woningmarkt en de licht dalende hypotheekrente hebben een stijgend effect op de marktwaarde.

De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is in 2024 gestegen met € 176 miljoen tot een waarde van € 974 miljoen. Dit betekent een waardegroei met bijna 22 % en stijgt dus harder dan de marktwaarde in verhuurde staat. Tot 2024 was de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat. In 2024 is sprake van een nieuwe bepaling van de beleidswaarde , ook wel Beleidswaarde 2.0 genoemd.

De beleidswaarde 2.0 houdt nog steeds componenten van de oude methodiek maar kent ook een aantal grote wijzigingen. In deze nieuwe methode zijn onderstaande veranderingen opgenomen:

• Het aanpassen van de disconteringsvoet naar een niveau dat beter past bij de sociale verhuurder.
• In plaats van 15 jaar looptijd met een eindwaarde wordt de looptijd gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde.
• De onderhoudsnorm die standaard voor de gehele levensduur geldt, wordt vervangen door onderhoud op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB), met jaarlijks variërende onderhoudslasten.
• Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Deze kunnen voortvloeien uit wetgeving maar ook uit landelijke afspraken. Op dit moment speelt het uitfaseren van E-, F-, en G-labels.

Deze nieuwe systematiek zorgt voor meer stabiliteit in de hoogte van de beleidswaarde. De nieuwe beleidswaarde met de herijkte grenswaarden vergroot de voorspelbaarheid van de vermogenspositie van woningcorporaties. 

De financiële ruimte voor de corporatiesector verandert niet wezenlijk door de aanpassingen van de beleidswaarde en de grenswaarden. Voor individuele corporaties kan wel de vermogenspositie veranderen. Naar aanleiding van de aanpassingen stijgt de beleidswaarde. De Aw / WSW hebben daarop de grenswaarden ook aangepast.

Woonpartners is door de overgang naar de marktwaarde in verhuurde staat in 2016 niet rijker geworden. Dit zou alleen het geval zijn als we kiezen voor een marktconforme exploitatie van de huurwoningen. Omdat we blijven uitgaan van onze volkshuisvestelijke (maatschappelijke) uitgangspunten, zoals een lagere huur dan de markthuur, zullen we de marktwaarde in verhuurde staat nooit realiseren. We willen dit ook niet realiseren, omdat een betaalbare huur, de beschikbaarheid van huurwoningen en een goede kwaliteit van onze dienstverlening voor ons voorop staan.

Per 31 december 2024 is in totaal € 973 miljoen (2023: € 866  miljoen) aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen inbegrepen uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van ons beleid. Een belangrijk deel van de marktwaarde in verhuurde staat wordt niet gerealiseerd, omdat er een volkshuisvestelijke bestemming rust op het vastgoed en omdat we bij de marktwaarde in verhuurde staat rekening houden met marktconforme beheerskosten en organisatiekosten. Daarmee komen we tot de beleidswaarde van ons vastgoed. De beleidswaarde is een betere weerspiegeling van de waarde van ons bezit die we kunnen realiseren met ons maatschappelijk beleid. De beleidswaarde sluit beter aan bij ons beleid en is bedoeld om inzicht te geven in de verdiencapaciteit van ons bezit.

De volkshuisvestelijke bestemming komt tot uitdrukking in de beschikbaarheid en de betaalbaarheid.

• Beschikbaarheid: omdat we voldoende huurwoningen aan willen blijven bieden aan onze doelgroepen, verkopen wij slechts beperkt woningen. We willen onze bestaande voorraad sociale huurwoningen op peil houden.
• Betaalbaarheid: de woningen die we aanbieden, moeten betaalbaar zijn en blijven voor de specifieke doelgroepen die we bedienen. We willen de in de markt maximaal haalbare huur niet aan onze huurders vragen.

De marktconforme beheerskosten en organisatiekosten komen tot uitdrukking in de kwaliteit en het beheer:

• Kwaliteit: ten opzichte van de voor de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, maakt Woonpartners extra kosten voor onderhoud. Deze kosten vinden wij zeker gerechtvaardigd doordat ze onze huurders meerwaarde opleveren. De huurders zijn gebaat bij een goed onderhouden woning.
• Beheer: Woonpartners maakt extra kosten voor het beheer, en voor goede dienstverlening aan onze huurders.

Woonpartners heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of pas op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van ons bezit in exploitatie van € 1,4 miljard en de beleidswaarde van € 974 miljoen van ons bezit. De schatting bedraagt ongeveer € 470 miljoen.

Resultaten Woonpartners

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde bestaat uit de onderstaande onderdelen. Hierbij moet worden opgemerkt dat in 2023 gerekend is met de beleidswaarde 1.0 en in 2024 met de beleidswaarde 2.0.: 

In 2024 hebben AW en WSW gezamenlijk besloten om de normen voor de LTV en Solvabiliteit aan te passen. Dit is een gevolg geweest van de introductie van de nieuwe beleidswaarde (zie voor beleidswaarde verder in dit verslag).

We hebben de financiële ratio’s op basis van de jaarrekening afgezet tegen de normen van de AW en WSW, ook zijn ze getoetst aan de interne (zwaardere) normen. Woonpartners hanteert zwaardere interne normen voor de ICR en de LTV. We blijven ruim boven de normen van de AW en het WSW. We zijn een gezonde levensvatbare en financierbare corporatie. Doordat we voldoen aan de normen hebben we altijd toegang tot de geld- en kapitaalmarkt tegen gunstige voorwaarden.

We hebben een ondernemingsplan 2020-2024 met daarin een stevige versnelling in ambitie. Deze ambitie komt tot uitdrukking in grote investeringen in nieuwbouw, duurzaamheidsmaatregelen en renovaties die plaatsvinden. Verder hebben we oog voor de betaalbaarheid van onze woningen. Onze doelstelling is om voldoende financiële ruimte te hebben, zodat we kunnen blijven inspelen op onze volkshuisvestelijke- en duurzaamheidsopgaven in Helmond. Het uitgangspunt is dat we altijd blijven voldoen aan de eisen van de AW en WSW. In 2024 zijn we gestart met het schrijven van het nieuwe ondernemingsplan 2025-2030.

Woonpartners is heel terughoudend met het aantrekken van Financiële derivaten. We voldoen altijd aan de op dat moment geldende regels en het eventueel aantrekken van financiële derivaten is altijd gericht op het beperken van opwaartse renterisico’s. Het gebruik van gestructureerde derivaten en het schrijven van rentederivaten is uitgesloten. Woonpartners heeft op dit moment geen derivaten. Gezien onze leningenportefeuille en het renterisico van de huidige portefeuille is de verwachting dat we in de toekomst terughoudend blijven met het afsluiten van derivaten. Omdat we geen derivaten hebben, hoeft Woonpartners geen liquiditeitsbuffer aan te houden.

In de leningenportefeuille zit één extendible lening: een langlopende lening in combinatie met een verkochte swaption[1]. Daarbij had ABN-AMRO het recht om in 2017 te kiezen voor een vaste rente (3,9%) of een variabele rente (3 maand euribor). ABN-AMRO heeft de keuze gemaakt voor de vaste rente van 3,9%. De restant looptijd vanaf 2024 is nog 3 jaar. Wij zijn van mening dat het hierin opgesloten (embedded) derivaat apart gewaardeerd moet worden. Woonpartners heeft de waarde van het opgesloten derivaat op de balans onder langlopende schulden gepresenteerd. Het verschil tussen de nominale en de reële waarde van de lening wordt over de resterende looptijd geamortiseerd. Deze mutatie is in het resultaat 2024 verwerkt.

[1] Een swaption is een optie op een Rente Swap.

In de meerjarenbegroting 2025-2029 staan investeringen in nieuwbouw voor in totaal € 247 miljoen. Daarnaast zijn investeringen in bestaand bezit gepland. Deze bestaan uit renovaties en investeringen in duurzaamheid. Hiervoor is in de jaren 2025 -2029 in totaal € 103 miljoen gepland.

Woonpartners heeft in 2007 een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Helmond en Woningbouwvereniging Volksbelang gesloten om de wijk Weverspoort te herstructureren. Hierbij werden zo’n 400 woningen gesloopt om plaats te maken voor ongeveer 400 nieuwe woningen. Vanwege fiscale overwegingen heeft Woonpartners besloten om dit onder te brengen in de WOM Helmond Binnenstad bv. 

Woonpartners maakt deel uit van VvE’s. Deze verbinding ontstaat van rechtswege. Deze VvE’s zijn te verdelen in 3 categorieën:

• VvE’s m.b.t. complexen waarin koop- en huurwoningen zitten.
• VvE’s m.b.t. complexen waarin Woonpartners samen met haar verbindingen zit.
• VvE’s m.b.t. complexen waarbij de commerciële plintruimtes eigendom zijn van een derde partij.