Het jaar in grote lijnen
"In 2024 zijn, figuurlijk gesproken, al veel piketpaaltjes geslagen voor de nieuwbouw van morgen.”
We leven als Woonpartners voor een groot deel met de dag. We zijn immers dagelijks heel concreet bezig met de vragen van onze huurders. Daarnaast kijken we voortdurend vooruit om vandaag strategisch de juiste stappen te zetten en zo de vraag van morgen te beantwoorden. In het afgelopen jaar hebben we dat nadrukkelijk gedaan bij het opstellen van ons ondernemingsplan voor de komende vijf jaar. Samen met onze ketenpartners hebben we bestudeerd hoe we, door een veel nauwere samenwerking, kunnen zorgen voor een betere leefbaarheid op wijk- en buurtniveau en een beter welbevinden van onze individuele huurders. Zo bepalen de dagelijkse werkelijkheid en de plannen voor morgen onze agenda.
In dat licht is een jaarverslag over 2024 een even noodzakelijk als wonderlijk document. Het dwingt ons immers terug te kijken, en dat ligt niet in onze aard. Maar als we het doen, zien we dat 2024 zonder meer een vruchtbaar jaar is geweest. Natuurlijk, we hebben nog steeds een enorm tekort aan woningen en daarmee te lange wachtlijsten. We zien dat de problemen in veel wijken nog steeds serieus zijn en dat we nog niet overal onze dienstverlening op het gewenste niveau hebben. Maar er zijn enorme stappen gezet: er staat een stevige en stabiele organisatie, de efficiëntie is toegenomen, we liggen op koers wat betreft verduurzaming en renovatie, en we hebben veel nieuwe woningen in voorbereiding én al kunnen toevoegen aan onze woningvoorraad.
Een sterke organisatie
Wellicht is het vreemd om eerst de organisatie van Woonpartners te benoemen: het gaat bij woningcorporaties immers primair om woningen en hun bewoners. Maar we kunnen alleen woningen realiseren, onderhouden en renoveren en bewoners ondersteunen als er een sterke organisatie staat. Die staat er. Niet alleen qua mensen, maar ook in de ondersteuning daarvan. De digitalisering, die in 2023 werd vernieuwd, is in 2024 verder geoptimaliseerd. Dat heeft de organisatie efficiënter gemaakt en, doordat steeds meer data worden gedeeld, de samenwerking tussen collega’s sterk verbeterd.
Met het vastleggen en delen van steeds meer informatie worden de vraagstukken rond privacy en informatiebeveiliging nóg actueler. Woonpartners beseft als geen ander dat het met gevoelige informatie werkt en ziet het belang van het beschermen daarvan. Met het aanstellen van een privacy- en security-officer in 2024 is er op dat vlak dan ook vergaand geprofessionaliseerd. In onze volledige bedrijfsvoering werken we ondertussen efficiënt. We toetsten de kosten van onze bedrijfsvoering in 2024 opnieuw aan die van collega-corporaties en zien dat we daarin goed scoren. Maar we bleven ook in 2024 steeds zoeken naar waar het beter, slimmer of efficiënter kan.
Om beter gebruik te maken van de kracht van onze mensen, hebben we afgelopen jaar 15 rollen gedefinieerd in plaats van functies. We gingen van 45 functies naar 15 rollen. Dat lijkt misschien een semantische kwestie, maar het is veel meer dan dat: het zorgt ervoor dat medewerkers van Woonpartners beter dan ooit hun specifieke kwaliteiten kunnen inzetten en daarvoor ook gewaardeerd worden. Daarbij werken de medewerkers, gesteund door digitalisering én kantoorinrichting, steeds intensiever samen. Op kantoor bij Woonpartners, maar ook thuis. De flexibiliteit waartoe corona ons enkele jaren geleden dwong, hebben we gelukkig weten vast te houden. Medewerkers waardeerden de samenwerking in 2024 met een nette 8.
De kracht van de organisatie van Woonpartners is ook onafhankelijk vastgesteld via een zogenaamde visitatie. Daar kun je trots op zijn, maar het bracht ook specifieke uitdagingen naar voren. De organisatie én de medewerkers worden erkend in de markt, waardoor er ‘getrokken wordt’ aan medewerkers. Dit heeft ertoe geleid dat het verloop hoger was dan wenselijk. Woonpartners heeft in het afgelopen jaar veel energie gestoken in de ontwikkelmogelijkheden voor medewerkers. De groei die dat voor hen meebrengt, laat niet alleen de organisatie verder groeien, maar zorgt hopelijk ook voor een lager verloop.
Samen met de droompartners, onze ketenpartners die service en onderhoud voor hun rekening nemen, vormen we één gezicht naar buiten en hanteren we dezelfde regels en normen. Hoewel we daarbij helaas ook agressie ervaren, meten we gelukkig ook dat de klanttevredenheid van onze huurders in het afgelopen jaar opnieuw is toegenomen. Dat vinden we belangrijk, want we willen er zijn voor onze huurders. Maar er zijn grenzen. Afgelopen jaar hebben we zwaar ingezet op het tegengaan van ondermijning en zo illegale onderverhuur en wietplantages in beeld gebracht. Daar kennen we geen pardon: woningen moeten beschikbaar zijn voor mensen die daar recht op hebben. Deze huurders sluiten we dan ook uit.
Terugkomend op de agressie: het werk van medewerkers met huurderscontact is er niet gemakkelijker op geworden. We zien dat er bij huurders financiële problemen ontstaan, dat zorg zich deels terugtrekt, dat de maatschappij na corona verhard is en dat de lontjes korter lijken. Dat vraagt veel van de vaardigheden van onze mensen. We leiden hen daarvoor op en we nemen bij de opleiding ook de medewerkers van onze droompartners mee. Zo willen we als team het antwoord formuleren op de veranderde situatie. Dat deden we in 2024 nadrukkelijk en dat blijven we doen. Onze inmiddels zeer stabiele organisatie staat stevig in tijden van verandering.
Leefbaarheid
De leefbaarheid in de wijken stond ook in 2024 onder druk. Dat is een maatschappelijk probleem waarop Woonpartners ook in 2024 een antwoord moest formuleren. In het ondernemingsplan voor de komende vijf jaar, dat in 2024 is geschreven, is onze visie daarop helder verwoord. Het onderzoek van Aedes, de vereniging van Nederlandse woningcorporaties, waarin de situatie in Helmond vergeleken is met het landelijke beeld, bevestigt dat de problemen serieus zijn.
Woonpartners ziet dat het een zorgtaak heeft voor haar huurders en in bredere zin voor alle bewoners in Helmond. Het wil en kan een bijdrage leveren aan het ondersteunen van hen, maar ziet ook dat het daarbij nadrukkelijk de samenwerking moet zoeken met haar partners: bijvoorbeeld zorginstellingen, welzijnsorganisaties en de gemeente. In 2024 is een begin gemaakt met het verder versterken van de band met deze ketenpartners, met als doel meer regie te hebben en de samenwerking richting bewoners te verbeteren. Het mag niet zo zijn dat onze huurders verdwalen in een wirwar van zorgaanbieders.
Woningen; steeds meer en nooit genoeg
Er stond ook in 2024 een enorme druk op de woningmarkt. De urgentie is groot. Doordat de doorstroming van starterswoning, naar eengezinswoning, naar seniorenwoning stagneert, wonen huurders zeker niet altijd optimaal en staat de jeugd vaak in de pauzestand. Wonen is een schaars goed en doordat onder meer zorgpartijen en statushouders ook een beroep doen op deze schaarse woningen, is de voorspelbaarheid voor toekomstige huurders vaak ver te zoeken. Woonpartners heeft ook in 2024 alles op alles gezet om de schaarste aan te pakken: door streng te zijn op ondermijning, nieuwe woningen te realiseren en creatief om te gaan met de bestaande woningvoorraad.
Voor wat betreft die creativiteit: Omdat het nog niet lukt om de woningvoorraad snel genoeg te vergroten, heeft Woonpartners in 2024 onderzocht of het delen van woningen een oplossing kan zijn. Dit kan betekenen dat meerdere bewoners een woning delen, waarbij ieder een eigen kamer heeft en gemeenschappelijke ruimtes worden gedeeld. Ook klassieke kamerverhuur is een optie. Woonpartners zoekt actief samenwerking met andere corporaties en de gemeente om hiervoor een werkbaar proces te ontwikkelen. Dit kan een tijdelijke oplossing bieden in de periode waarin er nog onvoldoende nieuwe woningen worden gebouwd.
Ondertussen zitten we bij het creëren van nieuw woningaanbod niet stil. Woonpartners heeft niet alleen gerealiseerd wat we beoogd en beloofd hadden, maar dit ook binnen het budget gedaan. Waar de nieuwbouw soms (ver) achterblijft bij de marktvraag, ligt dat niet aan onze ambities of financiën, maar aan de beschikbaarheid van bouwgrond en vergunningen. Bij het onderhoud, waar we zelf meer de regie kunnen voeren, ligt de realisatiegraad boven de 90%. Ook bij de nieuwbouw is er sprake van een duidelijke versnelling: Woonpartners is in 2024 verder op stoom gekomen.
In 2024 zijn wederom veel nieuwe woningen opgeleverd en nieuwe locaties verworven. Daarnaast zijn projecten opgestart waarbij op eigen grond, door middel van inbreiding, nieuwe woningen worden gerealiseerd. Ook de gemeentelijke wetgeving helpt ons: projectontwikkelaars die meer dan 50 woningen willen bouwen, zijn verplicht om 30% sociale huur te realiseren. Veel van hen die in de regio Helmond bouwen, komen daarbij bij Woonpartners terecht. Wij pakken die kans met beide handen aan. Daarnaast hebben we in 2024 een enorme versnelling kunnen realiseren in onze eigen woningontwikkeling door conceptmatiger te bouwen. WoonST (1.0), dat daarvoor werd ontwikkeld, heeft ons enorm geholpen.
Voor WoonST hebben we met 13 woningcorporaties in Zuidoost-Brabant en 9 gemeenten uit het Stedelijk Gebied Eindhoven de krachten gebundeld. Al in 2020 hebben we onze vraag samengebracht en bouwers gevraagd hiervoor gestandaardiseerde oplossingen aan te bieden. Zo konden we niet alleen veel betaalbaarder bouwen, maar ook – dankzij standaardisatie – de vergunningstrajecten en de bouw aanzienlijk versnellen. In 2024 werden op deze manier de veertig fraaie appartementen op het Lindberghplein opgeleverd. Gezien het succes van deze gezamenlijke inkoop en conceptmatige bouw moest hier een vervolg op komen. Dit keer met een nog grotere focus op verlaging van de milieu-impact d.m.v. biobased materialen, duurzaamheid en circulariteit.
In 2024 werden dan ook door twee bouwers en de 13 woningcorporaties, waaronder Woonpartners, de handtekeningen gezet onder WoonST 2.0. BAM Wonen en Hurks Bouwbedrijf gaan tot 2030 maar liefst 1.750 gestapelde woningen en 750 eengezinswoningen bouwen. Een aanzienlijk deel daarvan zal op het conto van Woonpartners komen. Ook binnen WoonST 2.0 wordt weer gewerkt met gestandaardiseerde woningen, maar door de grote variatie in de ontwerpen zullen de woningen zeer verschillend ogen. Al in 2024 heeft Woonpartners diverse projecten benoemd waar deze aanpak kan worden toegepast, zoals in de wijk Helmond-Oost.
In 2024 zijn, figuurlijk gesproken, al veel piketpaaltjes geslagen voor de nieuwbouw van morgen. Woonpartners kan de komende jaren blijven bouwen en daarmee haar belangrijkste taak – volkshuisvesting – nog beter invullen. De ambitie is er, de plannen zijn er en de financiën zijn beschikbaar. Met deze nieuwbouw en de voortvarende aanpak van renovatie en verduurzaming, die we ook in 2024 hebben gezien, wordt het woningaanbod verder uitgebreid en verbeterd. Het afgelopen jaar was een jaar om tevreden op terug te kijken. Zeker ook omdat het de hoop op deze toekomst in zich had.
